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[기준시가/공시시가] 합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우기 위해 ...
  합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우기 위해 지가공시법에 따라 산정하여 공시되는 땅값이다. 공시지가는 양도세, 상속세, 증여세, 토지초과이득세, 개발부담금(착수시점), 택지초과소유부담금 등 각종 토지 관련 세금의 과세기준이 된다. 이는 기존 행정자치부의 과세시가표준액, 건설교통부의 기준시가, 국세청의 기준시가, 감정원의 감정시가 등을 1989년 7월부터 일원화시켜 시행한 것이다.

전국 2,700만 필지 중 대표성이 있는 45만 필지를 골라 표준지 공시지가를 산정하는데 이는 토지 보상금과 개별 공시지가의 산정자료로 이용된다. 표준지 공시지가는 감정평가사에게 조사·평가를 의뢰해 토지소유자와 시·군·구의 의견을 듣고, 시·군·구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 매년 2월 말에 공식 발표된다. 전국 232개 시·군·구는 이들 표준지 공시지가를 기준으로 6월 30일까지 국유지와 공유지를 제외한 약 2,700만 필지의 개별 공시지가를 산정해 공시한다.

개별 공시지가는 양도소득세·상속세·종합토지세·취득세·등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용된다. 공시지가 열람은 해당 표준지가 속한 시·군·구에서 가능하며 공시된 지가에 이의가 있는 토지소유자 및 법률상 이해관계자는 공시일로부터 60일 이내에 건설교통부 장관에게 서면으로 이의를 신청할 수 있다.

2000년부터는 잘못된 공시지가를 언제든지 고칠 수 있게 되고 공시지가 조사기준일이 매년 1월 1일에서 4월 1일로 바뀐다. 조사기준일을 바꾸려는 것은 1월 1일이 기준일 경우 전년도 10월에 조사에 착수하게 돼 결국 1년 전 토지가격이 공시지가로 결정되는 문제점이 있기 때문이다. 또 2000년부터는 전국 모든 지역에서 매년 일제히 지가조사를 하지 않고 지가 변동이 거의 없는 안정지역은 2∼3년에 1번씩만 조사한다.

1999년 1월 1일 기준으로 건교부가 발표한 전국 공시지가를 보면 이 제도가 도입된 1990년 이후 최대폭으로 급락한 것으로 나타났다.
지정지역 내의 토지나 건물 같은 부동산이나 골프회원권 등을 팔거나 상속 또는 증여할 때 국세청이 정해놓은 기준가격으로 각종 세금을 부과하는 기준이 된다. 지정지역이란 국세청이 땅값이 급등하여 부동산투기가 우려되는 지역을 특정지역으로 정해놓은 곳이다.

기준시가는 평가상 건물의 면적(㎡)에 ㎡당 금액을 곱하여 결정한다. ㎡당 금액은 건물신축가격 기준액에 구조지수와 용도지수·위치지수, 개별재산의 특성에 따른 조정률·경과연수별 잔가율을 곱하여 산정하는데, 나머지 각종 지수는 100을 기준으로 조정된다. 지수가 100을 넘으면 초과한 만큼 기준시가가 높아져 그만큼 세금부담도 늘어나고 미달하면 줄어든다.

구조지수란 건축자재물에 따른 분류이고, 용도지수는 활용처에 따른 구분이며, 위치지수는 땅값 차이를 나타내는 공시지가를 기준으로 산정하며, 개별재산 특성에 따른 조정률은 지상·지하 및 안전도 등을 지수화한 것이다.

일반적으로 주택을 팔 때는 양도소득세를 내는데 지정지역 내의 아파트와 50평 이상의 연립주택을 팔 때는 실제거래가격을 기준으로 양도소득세를 산정하지 않고, 국세청이 별도로 정한 가격을 기준으로 양도소득세를 계산한다.

기준시가가 적용되는 세금은 양도소득세가 대표적이지만 상속세와 증여세를 매길 때도 상속 또는 증여 당시의 시세가 불분명한 경우에는 보충적으로 기준시가가 적용된다. 기준시가 및 지정지역은 주기적으로 조정되지 않으며 조정의 필요성이 있을 때마다 국세청에서 실사를 통해 조정한다.

공동주택 기준시가는 아파트와 일정 규모 이상의 공동주택을 팔거나, 상속 ·증여할 때 세금산정의 기준이 되는 형식적인 집값이다. 매년 국세청이 7월초 주택경기 및 경제정책을 반영하여 상향 또는 하향 조정하여 발표한다.

일반주택 기준시가는 공동주택 기준시가가 적용되는 아파트 등을 제외한 모든 주택의 세금산정시에 적용되는 전체 집값 가운데 특별히 건물값의 산정기준이다. 공동주택처럼 개별건물가격을 고시하지 않고 일정한 계산방법을 만들어 1년에 한번씩 국세청이 고시한다.

 
 
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